RESOLUCION afip 2820/830/2784.
 
Retención del Impuesto a las Ganancias sobre ingresos por alquileres
 
Si bien el régimen de retenciones del Impuesto a las Ganancias actual establecido  por la resolución 830/AFIP del  28/04/2000, sucesora de la 2784/ dgi del 12/02/1988, están vigentes desde hace  mucho tiempo, la reciente Resolución Gral. N° 2820 sobre Registro de Operaciones Inmobiliarias, no modifica el régimen de retenciones de la Resolución General 830, sino que introduce penalidades en el momento de practicar la retención a aquellos propietarios que no cumplan con las normas del Registro de Operaciones Inmobiliarias Res. Gral. 2.820
 
La Resolución Gral. 830/AFIP establece el siguiente régimen de retenciones en el caso de ingresos por la locación de inmuebles:
 
Monto no sujeto a retención $ 1.200,00
Retención sobre el excedente:
Si el locador está ino en el impuesto a las ganancias la retención será del 6% sobre el excedente de los $ 1.200,00.
Si el locador no está ino en el impuesto a las ganancias la retención será del 28% sobre el excedente de los $ 1.200,00.
Si es un monotributista no corresponde retención.
Ejemplos:
 
A)   Locador ino:
 
Sobre un alquiler de $ 3.000,00, corresponde la siguiente retención:
$ 3.000,00 menos monto no sujeto a retención 1.200,00  igual a $ 1.800,00
Locador ino 6% s/1.800,00 igual a $ 108,00
 
B)   Locador no  ino:
 
Sobre un alquiler de $ 3.000,00, corresponde la siguiente retención:
$ 3.000,00 menos monto no sujeto a retención 1.200,00  igual a $ 1.800,00
Locador no ino 28% s/1.800,00 igual a $ 504,00
 
C)   Locador monotributista:
 
No corresponde efectuar la retención.
 
 
La novedad que trae la Res. Gral. 2820/AFIP consiste en que si el propietario no ha cumplido con la obligación de inscribirse en el Registro de Operaciones Inmobiliarias o lo ha hecho incorrectamente, el inquilino deberá aplicar la tasa máxima de retención ( 28 % ), sin descontar el  monto no sujeto a retención  ( $ 1.200.00)
 
 
El cambio que trae la Res. Gral. 2820/AFIP consiste en que el inquilino está obligado a verificar si el propietario ha cumplido con las obligaciones que le exige la Res- Gral. 2820 afip.
los locatarios (inquilinos) obligados a actuar como agentes de retención, conforme a las disposiciones de la afip, previamente a efectuar la retención  deberán verificar que el locador ha cumplido con las obligaciones de informar la operación en el Registro de Operaciones Inmobiliarias, mediante la constancia que el propietario debe entregarle.
El locatario, deberá verificar la autenticidad de la constancia de cumplimiento al mismo, dicha verificación se efectuará mediante "clave Fiscal", a través de una consulta disponible en el sitio "web" de afip, a cuyo efecto el sistema requerirá el ingreso de los siguientes datos:
 C.U.I.T. del agente de información (locador, etc) y del locatario - inquilino o arrendatario - o cesionario, según corresponda, y el código verificador que obra en la constancia obtenida.
En el caso que las constancias sean correctas, a los fines de la retención del Impuesto a las Ganancias sobre las operaciones mencionadas en el apartado A), corresponderá al locatario practicarla, aplicando las normas de la Resolución General 830 – afip. como se indicó anteriormente
DETERMINACIóN de la retención en el caso que la constancia no sea correcta o no haya sido entregada
en este caso, a los fines de la determinación de la retención,  no se debe considerar el monto no sujeto a retención de $ 1.200, debiendo aplicarse la alícuota del 28 % sobre el total del precio de la locación.
 

NORMAS y procedimiento para gestionar el coti  (CODIGO de oferta de transferencia de inmuebles)

1) cuando se debe gestionar el coti:

El coti debe gestionarse antes de proceder a alguno de los siguientes actos, el primero que suceda:

1) negociación,

2) oferta o transferencia de bienes inmuebles

3) derechos sobre bienes inmuebles a construir, ubicados en el país, sea cual fuera su forma de instrumentación,

Quiere decir que antes de publicación de avisos, oferta en  vidrieras de las inmobiliarias, ofrecimiento verbal y cualquier otro modo de oferta deberá haberse obtenido el coti.

2) quedan exceptuados de esta obligación:

a) Los Estados nacional, provinciales o municipales y xml:namespace prefix = st1 />la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

b) Las misiones diplomáticas permanentes acreditadas ante el Estado nacional, diplomáticos, agentes consulares y demás representantes oficiales de países extranjeros.

c) Las instituciones religiosas.

3) excluidos de tramitar el coti:

 Quedan excluidas de la obligación de obtener el coti las negociaciones, ofertas o transferencias de bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, que se indican a continuación:

a) Pertenecientes a miembros de las misiones diplomáticas y consulares extranjeras, a su personal técnico y administrativo y/o a sus familiares.

b) Cuyos propietarios sean miembros de las representaciones, agentes y, en su caso, los familiares de los mismos que actúen en organismos internacionales de los que la Nación sea parte.

c) Las operaciones de expropiación realizadas a favor de los Estados nacional, provinciales o municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

d) Las ventas judiciales.

4) cual es el precio de venta a partir del cual se debe gestionar el coti:

a) Cuando el precio de venta de la operación o la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate -cualquiera de dichos valores-, resulte igual o superior a trescientos mil pesos ($ 300.000.-).

b) Cuando se trate de la negociación, oferta o transferencia de una parte indivisa de un bien inmueble, la obligación de obtener el “código de oferta de transferencia de inmuebles” (coti) ocurrirá cuando:

1) el precio de la operación sea igual o superior a $ 300.000.00  ó

2) los valores proporcionales correspondientes a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor proporcional correspondiente al valor fiscal vigente del bien inmueble, resulten igual o superior a la suma indicada en el párrafo precedente.

En caso de tratarse de operaciones de “leasing” inmobiliarios, el valor a considerar de oferta, negociación o transferencia, a los efectos previstos en el primer párrafo, resultará de la sumatoria de los cánones correspondientes al plazo total del contrato y del precio fijado para el ejercicio de la opción de compra, debiendo solicitarse el “código de oferta de transferencia de inmuebles” (coti) al momento de efectuarse la transferencia.

 5) quienes deben gestionar el coti:

Deben tramitarlo los titulares de los inmuebles que se van a ofrecer.

Cuando el inmueble tenga más de un propietario cualquiera de ellos podrá gestionarlo por primera vez, luego este será el único que deberá suministrar las informaciones posteriores.

6) procedimiento para obtener el coti:

IMPORTANTE:

Se debe tener en cuenta que si bien los datos a proporcionar son los mismos, el procedimiento es distinto según lo gestione el propietario o una inmobiliaria:

1) propietario:

El propietario deberá hacerlo ingresando al sitio web: (http://www.afip.gov.ar), en la opción "código de oferta de transferencia de inmuebles" (coti) del servicio "transferencia de inmuebles".

7) procedimiento para obtener el "codigo de oferta de transferencia de inmuebles" cuando es gestionado por el propietario:

El propietario deberá ingresar al sitio web: (http://www.afip.gov.ar), en la opción "código de oferta de transferencia de inmuebles" (coti) del servicio "transferencia de inmuebles".

A los efectos de solicitar el ‘código de oferta de transferencia de inmuebles’ (coti) el ‘titular o condómino de bienes inmuebles’, deberá comunicar a la afip los datos consignados en los incisos a), b), c), d) y e) del Anexo iii, de la Res. Gral. 2371 que reproducimos al final de la presente.

 A fin de ingresar la información requerida se puede optar por alguno de los siguientes procedimientos:

a) a través de "internet", mediante transferencia electrónica de datos, ingresando con la "clave Fiscal" al sitio "web" de la afip (http://www.afip.gov.ar), en la opción "código de oferta de transferencia de inmuebles" (coti) del servicio "transferencia de inmuebles".

Una vez ingresados los datos el sistema informático emitirá como constancia el "código de oferta de transferencia de inmuebles" (coti), el que podrá imprimirse utilizando la opción respectiva disponible en el mencionado sitio "web".

b) Mediante comunicación con el Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) de esta Administración Federal, quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante. De no detectarse inconsistencias en los datos suministrados, la afip informará la identificación del ‘código de oferta de transferencia de inmuebles’ (coti) al solicitante, quien podrá imprimirlo ingresando con la ‘clave Fiscal’ al sitio ‘web’ de este Organismo (http://www.afip.gov.ar). Asimismo ‘el titular o condómino de bienes inmuebles’ que hubiera solicitado el ‘código de oferta de transferencia de inmuebles’ (coti) por este medio podrá, a través del mismo, efectuar la modificación de los datos a los que se refieren los incisos c) y e) del Anexo iii (que reproducimos al final de la presente).y, de corresponder, comunicar el desistimiento.

c) Enviando un mensaje de texto ‘sms’ al número 2347 afip a través de los dispositivos de telefonía celular, conforme al formato  siguiente que indicamos al final como anexo vi.

Luego de enviado el mensaje, el usuario recibirá un número de trámite y el Centro de Información Telefónica de esta Administración Federal se comunicará, a fin de brindar la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante.

De no detectarse inconsistencias en los datos suministrados, la afip informará la identificación del ‘código de oferta de transferencia de inmuebles’ (coti) al solicitante, quien podrá imprimirlo ingresando con la ‘clave Fiscal’ al sitio ‘web’ institucional (http://www.afip.gov.ar).

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MPORTANTE

Tratándose de representantes legales de sujetos residentes en el exterior, el ‘código de oferta de transferencia de inmuebles’ (coti) sólo podrá solicitarse a través del procedimiento indicado en el inciso a) precedente. ( a través de Internet).

8) cuando el coti sea gestionado por el propietario e intervenga una inmobiliaria

Una vez que el propietarios gestione el coti y designe una inmobiliaria esta deberá ingresar al servicio "registro de operaciones inmobiliarias", opción "régimen informativo", disponible en el sitio "web" de la afip, a efectos de:

a)    confirmar su participación con carácter previo a la realización de cualquiera de los siguientes actos, el que ocurra primero: negociación, oferta o transferencia del bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, consignando a tal efecto la identificación del "código de oferta de transferencia de inmuebles" (coti) proporcionada por el "titular o condómino de bienes inmuebles" e informar los datos referidos en los incisos f), g), h) e i) del Anexo iii. (que reproducimos al final de la presente).

Concluida la transacción se habilitará la opción de impresión de la constancia del "código de oferta de transferencia de inmuebles" (coti), la que contendrá todos los datos informados por el "titular o condómino de bienes inmuebles" y por la "inmobiliaria".

b)

1) Rechazar su designación como intermediario en los actos mencionados en el inciso a) precedente,

2) o cancelar su participación,

3) modificar datos o informar la participación de una inmobiliaria asociada, consignando la identificación del "código de oferta de transferencia de inmuebles" (coti) proporcionada por el "titular o condómino de bienes inmuebles", dentro de los cinco (5) días corridos contados a partir de la fecha de obtención del "código de oferta de transferencia de inmuebles" (coti), conforme a la transacción de la carga inicial de datos.

c) Ingresar en el caso de las autorizaciones efectuadas por el "titular o condómino de bienes inmuebles", los datos indicados en los incisos a), b), c), d), f), g), h) e i) del Anexo iii, de corresponder, quedando aceptada su intervención en los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir.

Transcurridos treinta (30) días corridos contados desde la fecha de la transacción de la carga inicial de datos, sin que la "inmobiliaria" hubiera confirmado o rechazado su designación, el sistema imposibilitará a la "inmobiliaria" la utilización del "código de oferta de transferencia de inmuebles" (coti).

El "titular o condómino de bienes inmuebles" podrá consultar en cualquier momento la ocurrencia de los eventos enunciados en el párrafo anterior, así como el vencimiento del plazo, ingresando al servicio "transferencia de inmuebles", opción "código de oferta de transferencia de inmuebles" (coti).

REGISTRO de empleadores online – ciudad de buenos aires

 El Decreto 625/09 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, dispone la creación del "registro de Empleadores Online". El mismo es de cumplimiento obligatorio tanto para aquellas personas físicas y jurídicas que posean empleados en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, como para aquellas que tengan su domicilio legal dentro de c.a.b.a. y cuenten con empleados en otras jurisdicciones. En el mismo se deberá brindar determinada información tanto sobre el empleador como así también sobre el personal en relación de dependencia con que cuenta cada establecimiento. 

1) Grilla Registral
En esta sección aparecerán por defecto cumplimentadas:
La razón social, aunque podrá modificar este campo en caso que el nombre no sea el correcto.
el cuit
el correo electrónico que haya registrado al acceder como Nuevo Empleador.
aunque la empresa realice más de una actividad, deberá seleccionar la principal dentro del desplegable.
Deberá asimismo consignar un teléfono de contacto y el domicilio legal de la empresa.
2) Grilla Empleados
En este ítem el empleador deberá declarar la cantidad total de empleados que posee, discriminando entre aquellos que trabajan dentro y fuera de la jurisdicción de la caba. Asimismo, consignará si es importador/ exportador/ o ambos.
3) Grilla Sedes caba
en esta parte deberán consignarse exclusivamente datos de los empleados que trabajen dentro de la jurisdicción de caba.
dentro del total de empleados en caba deberá:
Indicar la cantidad de empleados por modalidad de contratación,  sabiendo que se pueden categorizar en:
a. a plazo fijo
b. a plazo indeterminado
c. Por temporada
d. Eventual
• Cumplimentar una grilla por cada establecimiento con empleados dentro de la caba. Además de los datos propios del establecimiento tales como el domicilio y la actividad que se desarrolle en él (relacionada con la actividad que señaló como principal), deberá indicar la cantidad de empleados que trabaja en cada uno de ellos, discriminando por sexo.

Finalización del trámite

Se podrán guardar los datos ingresados siempre y cuando haya cargado al menos uno de los establecimientos. Al seleccionar Guardar aparecerá al inicio de la pantalla un mensaje indicando que el empleador fue dado de alta satisfactoriamente.
Seleccionando posteriormente el botón Confirmar aparecerá abajo una leyenda en rojo que deberá marcar:
 La presente confirmación, reviste carácter de Declaración Jurada,  por tanto se encuentra sujeta a las penalidades vigentes.
Cuando se haya seleccionado, decidiendo así declarar los datos ingresados como válidos, se deberá seleccionar el botón de Confirmar e imprimir, y con ello el sistema emitirá una constancia de inscripción con número de registro.

RECORDAMOS

 
REGIMEN de informacion que deben cumplir los locadores de inmuebles, situados en la ciudad de buenos aires, establecido por la resolucion agip 439/08 del gobierno de la ciudad autonoma de buenos aires.

 
            Se estableció un régimen de información, que obliga a propietarios e inmobiliarias, a presentar información  respecto de aquellos inmuebles que se den en locación, sublocación, cesión de uso, leasing u otro por la cual se percibe un alquiler, tratándose de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, profesionales, de recreo y/o con fines turísticos.
PROPIETARIOS obligados
resultan alcanzados por el presente régimen de información, los inmuebles  ubicados en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuando el valor de la “locación”, por unidad, por locatario y por período mensual resulte superior a pesos dos mil ($ 2.000), importe neto de impuesto al valor agregado.
Se exceptúan los inmuebles destinados a vivienda.
            No obstante  deben informarse aquellas locaciones destinadas a viviendas cuando:
a) el propietario actúe como locador de más de dos inmuebles,
b) el monto del valor locativo mensual de ellas supere $ 3.500,00.
A los fines de la determinación del importe mensual de la “locación”, deberá adicionarse, al valor convenido por las partes, los montos que por cualquier concepto se estipulen o convengan como complemento del mismo, prorrateados en los meses de duración de la “locación”.
 
INMOBILIARIOS.
Asimismo, resultan obligados los sujetos que realicen la/s operación/es indicada/s por cuenta de terceros, o actúen como “inmobiliarias”.
se entenderá que realizan la actividad “inmobiliaria” aquellos sujetos que tengan por objeto o actúen en la intermediación o corretaje inmobiliario como actividad, con prescindencia de la personería jurídica que revistan y de la actividad por la que se encuentren inos (si es que lo estuvieran) en el impuesto sobre los ingresos brutos.
Las inmobiliarias, deberán informar por la totalidad de los inmuebles, o parte de ellos, que resulten objeto en “locación”, con prescindencia de si supera o no el monto de $ 2.000,00 indicado anteriormente.
Los sujetos obligados deberán producir la información por mes calendario, mediante la utilización del programa aplicativo denominado “a.g.i.p.-d.g.r. – Locaciones”, el cual generará la declaración jurada.
El programa aplicativo antes indicado se encuentra en la página web de la Dirección General de Rentas (www.agip.gov.ar/web/ventanillas/locaciones.htm)

 EXENCIONES en el impuesto de sellos.
respecto a las exenciones en el Impuesto de Sellos, se reemplaza el inc. 18 del art 385 por el siguiente: "las fianzas, otras obligaciones accesorias, como, asimismo, la constitución de hipotecas y prendas, y todos los instrumentos financieros que avalen, garanticen y/o cubran obligaciones cuando se pruebe que han sido contraídas para garantizar obligaciones que hayan pagado el impuesto de sellos correspondiente en la respectiva jurisdicción de otorgamiento, o que se encontraban exentas del mismo. Si no se demostrare el pago del impuesto sobre el instrumento principal, o en su caso la exención, el documento en el cual se formalicen estas garantías estará sometido al impuesto correspondiente o al que grave la obligación principal.
La presente exención también comprende los pagarés emitidos para garantizar los actos, contratos y/o instrumentos que hubiera tributado el impuesto correspondiente o se encontraren exentos".

 REGISTRO de operadores
 inmobiliarios - resolución general 2168/AFIP.

 
Mediante la Resolución General 2168/AFIP establece un régimen de empadronamiento que deberán cumplir quienes en forma habitual realicen por cuenta propia o de terceros operaciones de intermediación y/o compraventa y/o locación de inmuebles.
SUJETOS obligados a su incorporación al registro – operaciones comprendidas
los agentes  que intervienen en forma habitual en las operaciones de compraventa y/o locación —alquiler o arrendamiento— de bienes inmuebles  deberán inscribirse en el "registro de Operaciones Inmobiliarias".
OPERACIONES comprendidas
 
 — Se entiende por operaciones realizadas en forma habitual, las siguientes:
 
a)       realizadas por inmobiliarios.
la intermediación en la compraventa y/o locación —alquiler o arrendamiento— de bienes inmuebles, percibiendo una comisión o retribución.
b)       realizadas por propietarios.
el alquiler o arrendamiento, por cuenta propia en los siguientes casos:
1) Alquiler de cinco (5) o más bienes inmuebles.
2)  Si se perciben rentas de rentas por dichas operaciones que en su conjunto sumen un monto igual o superior a ocho mil pesos ($ 8.000.-) mensuales y/o noventa y seis mil pesos ($ 96.000.-) anuales.
Al margen de la cantidad de inmuebles, deberá registrarse quien cobra uno más alquileres de $ 8.000.00 mensuales o $96.000.00 anuales.
INCORPORACIóN al registro
a) Deberán hacerlo a través de la página web de la afip (afip.gov.ar) ingresando a la opción “registro de Operaciones inmobiliarias”
DATOS a suministrar
    a) Domicilios en los cuales desarrolla la actividad inmobiliaria y/o de intermediación en la compraventa y/o locación —alquiler o arrendamiento — de bienes inmuebles.
Tratándose de operaciones de locación —alquiler o arrendamiento— de bienes inmuebles por cuenta propia, se indicarán los domicilios fiscal y, de corresponder, comercial afectados al desarrollo de dicha actividad.
b) Clave única de Identificación Tributaria (c.u.i.t.) del profesional matriculado habilitado para el ejercicio de la actividad inmobiliaria responsable de la misma.
c) Operaciones en las que interviene, según la descripción contenida en el Anexo iii de la Resolución 2168.( Se transcribe su texto más adelante).
 
PLAZO
Los que se encuentren obligados a inscribirse después del 4/3/2007, deberán empadronarse dentro de los diez (10) días hábiles administrativos a contar desde el momento en que inicien las actividades y operaciones comprendidas en la Resolución.
Modificación de datos
De producirse bajas o modificaciones, las mismas deberán informarse dentro de los 10 días hábiles administrativos de producidas. Tratándose de cambio de domicilio el mismo deberá informarse.

                                                                          
 El colmo: malas construcciones en Puerto Madero

La Cámara Civil condenó a una empresa a indemnizar a los dueños de dos departamentos del barrio de Puerto Madero por las deficiencias en los inmuebles.

Los jueces objetaron principalmente la caída de parte del techo que fue comprobado por los peritos.

Además, señalaron que la gente que busca vivienda en esa zona “es muy exigente y no admite ese tipo de desperfectos”